Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà

Em đang cho thuê nhà và ký hợp đồng trong 02 năm (hiện tại đã được gần 01 năm). Tháng nào bên thuê nhà cũng thanh toán tiền nhà chậm trễ, không đúng kỳ hạn theo hợp đồng nên em đã yêu cầu chấm dứt hợp đồng. Bên thuê đã xin ở lại, hứa sẽ thanh toán tiền nhà đúng kỳ hạn theo hợp đồng nên em cũng cho qua.  Nhưng đến hôm nay, em nhận được thông tin bên thuê nhà báo đồng hồ nước bị đứt chì mặt số; và đã lập biên bản đóng tiền thay đồng hồ nước mới với mức chi phí đóng là 1.200.000 đồng. Em đã thỏa thuận mỗi bên có trách nhiệm chịu một nửa. Nhưng bên thuê nhất quyết khăng khăng là lỗi hư đứt không phải do bên thuê làm và yêu cầu em chịu hết vì đó là nhà em, đồng hồ nước nhà em. Theo hợp đồng thuê thì có nội dung điều khoản về trách nhiệm, nghĩa vụ bên thuê là:  Giữ gìn nhà, bồi thường sửa chữa mọi hư hỏng do bên thuê gây ra; như vậy, bên thuê phải chịu trách nhiệm bồi thường hay sửa chữa mọi hư hỏng mà bên thuê gây ra trong thời gian sinh hoạt. Nhưng bên thuê vẫn luôn cương quyết yêu cầu em phải chịu hết và yêu cầu em đền hợp đồng khi em vừa đề nghị đơn phương chấm dứt hợp đồng. Em sẽ phải giải quyết như thế nào ạ?

Trả lời:

1. Về việc sửa chữa đồng hồ nước:

Theo thông tin bạn cung cấp, hợp đồng thuê nhà có nội dung về trách nhiệm, nghĩa vụ bên thuê là:  Giữ gìn nhà, bồi thường sửa chữa mọi hư hỏng do bên thuê gây ra.

Căn cứ pháp luật quy định về nghĩa vụ của bên thuê tài sản có các nghĩa vụ, trong đó có nghĩa vụ về giữ gìn nhà, sửa chữa những hư hỏng do mình gây ra. Vì vậy, trong trường hợp này bạn phải làm rõ về lỗi gây ra thiệt hại về tài sản này:

(i) Nếu việc đồng hồ nước bị đứt chì mặt số là do lỗi của bên thuê gây ra thì bên thuê có trách nhiệm sửa chữa hư hỏng đó và phải thanh toán toàn bộ số tiền sữa chữa, thay thế.

(ii) Nếu việc đồng hồ nước bị đứt chì mặt số không phải do lỗi của bên thuê thì bạn (với tư cách là bên cho thuê) có trách nhiệm sửa chữa hư hỏng đó và phải thanh toán toàn bộ số tiền sữa chữa, thay thế.

Cơ sở pháp lý

- Điều 477 Bộ luật dân sự 2015

1. Bên cho thuê phải bảo đảm tài sản thuê trong tình trạng như đã thỏa thuận, phù hợp với mục đích thuê trong suốt thời gian cho thuê; phải sửa chữa những hư hỏng, khuyết tật của tài sản thuê, trừ hư hỏng nhỏ mà theo tập quán bên thuê phải tự sửa chữa.

2. Trường hợp tài sản thuê bị giảm sút giá trị sử dụng mà không do lỗi của bên thuê thì bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê thực hiện một hoặc một số biện pháp sau đây:

a) Sửa chữa tài sản;

b) Giảm giá thuê;

c) Đổi tài sản khác hoặc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại, nếu tài sản thuê có khuyết tật mà bên thuê không biết hoặc tài sản thuê không thể sửa chữa được mà do đó mục đích thuê không đạt được.

2. Về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà.

Theo thông tin bạn cung cấp, bên thuê chỉ mới chậm thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiền thuê cho bạn. Căn cứ vào quy định của pháp luật về các trường hợp để bên cho thuê được quyền chấm hợp đồng thuê, việc chậm trả tiền thuê nhà không đủ điều kiện để đơn phương chấm dứt hợp đồng.

Cơ sở pháp lý

Điều 132 Luật nhà ở 2014

1. Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;

b) Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;

d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;

đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;

e) Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;

g) Thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 của Luật này.

- Khoản 2 Điều 129 Luật nhà ở 2014

Trường hợp chưa hết hạn hợp đồng thuê nhà ở mà bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở. Giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận; trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật.