Vi phạm hợp đồng do lỗi của cơ quan có thẩm quyền

Tôi và vợ chồng ông T có thỏa thuận đặt cọc để đảm bảo cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cụ thể, tại Điều 5 của hợp đồng đặt cọc có nêu: “trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký hợp đồng, bà H phải hoàn tất các thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với căn nhà nêu trên, sau đó sẽ ký hợp đồng mua bán có công chứng; nếu vi phạm thời hạn nêu trên, bà H chịu phạt số tiền tương đương với tiền cọc là 2.000.000.000 đồng”. Trong thời hạn trên, tôi đã cố gắng liên hệ với các cơ quan chức năng để làm thủ tục, nhưng do cơ quan thi hành án chưa bàn giao giấy tờ nên tôi không thể sang tên đúng thời hạn. Hiện nay, vợ chồng ông T cho rằng tôi đã vi phạm thỏa thuận nên đòi tôi trả lại tiền cọc và phạt cọc đối với tôi. Luật sư cho tôi hỏi, trong trường hợp này tôi phải làm gì để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

            Trả lời:

Theo thông tin bạn cung cấp, nguyên nhân bạn vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng đặt cọc là do lỗi của cơ quan chức năng không thực hiện đúng công vụ. Căn cứ vào Án lệ số 25/2018/AL của Hội đồng thẩm phán tòa án nhân dân tối cao, thì lỗi dẫn tới việc bạn không thể thực hiện đúng cam kết với vợ chồng ông T là thuộc về khách quan, nên bạn không phải chịu phạt tiền cọc.

Vì vậy, trong trường hợp này, bạn có quyền yêu cầu tiếp tục thỏa thuận gia hạn thời hạn thực hiện nghĩa vụ để hoàn tất các thủ tục sang tên giấy chứng nhận.

Án lệ số 25/2018/AL về không phải chịu phạt cọc vì lý do khách quan

Được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 17 tháng 10 năm 2018 và được công bố theo Quyết định số 269/QĐ-CA ngày 06 tháng 11 năm 2018 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao.

Khái quát nội dung án lệ:

- Tình huống án lệ:

Hợp đồng đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng mua bán nhà có thỏa thuận trong một thời hạn nhất định bên nhận đặt cọc phải hoàn tất các thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, nếu vi phạm thì phải chịu phạt cọc. Hết thời hạn theo thỏa thuận, bên nhận đặt cọc chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà do nguyên nhân từ phía cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Giải pháp pháp lý:

Trường hợp này, phải xác định việc bên nhận đặt cọc không thể thực hiện đúng cam kết là do khách quan và bên nhận đặt cọc không phải chịu phạt cọc.