Xử lý trong trường hợp bên mua vi phạm nghĩa vụ thanh toán

Vợ chồng tôi đồng ý chuyển nhượng QSDĐ tại Long An cho ông A với giá là 3.000.000.000 đồng (ba tỷ đồng). Hai bên thỏa thuận thanh toán thành 02 đợt (đợt 1 thanh toán 01 tỷ đồng sau khi hai bên lập hợp đồng công chứng, đợt 2 thanh toán số tiền còn lại sau khi hoàn thành thủ tục cập nhật sang tên trên sổ). Hiện nay, ông A đã được cập nhật tên trên sổ đỏ nhưng ông vẫn không thanh toán hết số tiền chuyển nhượng cho vợ chồng tôi. Giờ tôi không muốn bán đất cho ông A nữa, tôi có được yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng trên và sang lại tên đất cho vợ chồng tôi được không?

Trả lời:

Theo thông tin bạn cung cấp, ông A đã được đăng ký biến động tên chủ sử dụng đất trên thửa đất này. Căn cứ Điều 503 BLDS 2015, khoản 7 Điều 95 Luật đất đai 2013, thì việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực từ thời điểm đăng ký. Nên việc chuyển quyền sử dụng đất giữa vợ chồng bạn và ông A đã hoàn thành và được công nhận theo các quy định pháp luật.

Như vậy, trong trường hợp này bạn không thể yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng với lý do ông A chưa thanh toán đủ tiền cho vợ chồng bạn. Thay vào đó, vợ chồng bạn có quyền yêu cầu ông A phải thanh toán phần tiền còn lại và chịu lãi suất chậm trả tương ứng với số tiền chậm trả và thời hạn chậm trả.

Trường hợp vợ chồng bạn đã yêu cầu bên nhận chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ trả tiền trong một thời hạn hợp lý, nhưng bên nhận chuyển nhượng vẫn không thực hiện đúng nghĩa vụ, thì vợ chồng bạn có quyền hủy hợp đồng theo quy định tại khoản 1 Điều 424 BLDS 2015. Theo đó, khi hủy hợp đồng chuyển nhượng, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận sau khi trừ chi phí hợp lý trong việc thực hiện hợp đồng và chi phí bảo quản, phát triển tài sản.

Cơ sở pháp lý:

Điều 503. Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất

Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai.

Điều 95. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

7. Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính.

Điều 424. Hủy bỏ hợp đồng do chậm thực hiện nghĩa vụ

1. Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ mà bên có quyền yêu cầu thực hiện nghĩa vụ trong một thời hạn hợp lý nhưng bên có nghĩa vụ không thực hiện thì bên có quyền có thể hủy bỏ hợp đồng.

Điều 427. Hậu quả của việc hủy bỏ hợp đồng

1. Khi hợp đồng bị hủy bỏ thì hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết, các bên không phải thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp.

2. Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận sau khi trừ chi phí hợp lý trong thực hiện hợp đồng và chi phí bảo quản, phát triển tài sản.

Việc hoàn trả được thực hiện bằng hiện vật. Trường hợp không hoàn trả được bằng hiện vật thì được trị giá thành tiền để hoàn trả.

Trường hợp các bên cùng có nghĩa vụ hoàn trả thì việc hoàn trả phải được thực hiện cùng một thời điểm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

3. Bên bị thiệt hại do hành vi vi phạm nghĩa vụ của bên kia được bồi thường.

4. Việc giải quyết hậu quả của việc hủy bỏ hợp đồng liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này và luật khác có liên quan quy định.

5. Trường hợp việc hủy bỏ hợp đồng không có căn cứ quy định tại các điều 423, 424, 425 và 426 của Bộ luật này thì bên hủy bỏ hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự do không thực hiện đúng nghĩa vụ theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan.